本月楼市观点:
1.1-6月，房地产开发投资和新开工面积同比降幅继续扩大，商品房销售面积和销售额同比降幅收窄。各种针对楼市的宏观和地方调控政策逐渐生效。
2.全国楼市整体复苏乏力，很难赶上去年。很多“停贷”事件频频发生。虽然风险可控，但可能在一定程度上拖累市场复苏节奏。目前痛点主要在房企现金流，房地产调控政策还有一定空间。
具体解读如下:
一、供应:6月新开工面积同比下降超45%。
房地产开发投资:2022年1-6月，全国房地产开发投资6.8万亿元，同比下降5.4%。其中，住宅开发投资5.2万亿元，同比下降4.5%。6月份，全国房地产开发投资1.6万亿元，同比下降9.4%，月度降幅比5月份扩大1.6个百分点。
房屋施工面积:2022年1-6月，全国房屋施工面积84.9亿平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面积59.9亿平方米，同比下降2.9%。
房屋新开工面积:2022年1-6月，全国房屋新开工面积6.6亿平方米，同比下降34.4%。其中，住宅新开工面积4.9亿平方米，同比下降35.4%。6月份，全国房屋新开工面积1.5亿平方米，同比下降45.1%，月度降幅比5月份扩大3.2个百分点。
房屋竣工面积:2022年1-6月，全国房屋竣工面积2.9亿平方米，同比下降21.5%。其中，住宅竣工面积2.1亿平方米，同比下降20.6%。
从累计同比看，1-6月，房地产开发投资和新开工面积降幅继续扩大。从同比看，6月份房地产开发投资和新开工面积降幅分别比5月份扩大1.6和3.2个百分点。
最近供应端房企投资开发意愿降低，新开工房地产项目较少。据百年建筑研究，目前混凝土搅拌站的手头订单主要由老订单供应，新订单较少。而且由于行业整体支付情况不佳，搅拌站接新单的积极性也较低。
房企融资数据显示，2022年上半年，房企融资总额同比下降超过50%。7月份，房地产企业将再次迎来偿债高峰期，债务到期将达到830亿元。房企现金流紧张，到期债务规模较高，可能导致7月份房地产新开工面积和开发投资继续下降。
总体而言，供应方面的改善迹象仍然很弱。
二、需求:6月份商品房销售面积和销售额同比降幅收窄10个百分点以上
销售面积:2022年1-6月，商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%。其中，住宅销售面积5.8亿平方米，同比下降26.6%。6月份，商品房销售面积1.8亿平方米，同比下降18.3%，月度降幅比5月份收窄13.5个百分点。
销售额:2022年1-6月，商品房销售额6.6万亿元，同比下降28.9%。其中，住宅销售额5.8万亿元，同比下降31.8%。6月份，商品房销售额1.8万亿元，同比下降20.8%，月度降幅比5月份收窄16.9个百分点。
累计同比来看，1-6月商品房销售面积和销售额仍下降20%以上，但比1-5月分别收窄1.4和2.6个百分点。从同比来看，6月份商品房销售面积和销售额降幅分别比5月份收窄13.5和16.9个百分点。
6月和前6个月商品房销售面积和销售量明显收窄，销售市场触底后企稳回升。需求改善的主要原因:一是宏观调控政策加码，一揽子稳定经济的政策持续发力；二是由于因城施策的增多，各地陆续出台针对需求端的宽松政策，如调整公积金贷款额度、降低首付比例、放宽限购条件等；3、6月份，全国多地疫情恢复良好，楼市恢复正常交易，疫情积累的购房需求集中释放。
整体来看，房地产需求端的修复力强于供给端。
三、资金来源:前6个月房企到位资金同比下降超25%
房地产开发企业到位资金:2022年1-6月，房地产开发企业到位资金7.7万亿元，同比下降25.3%。
国内贷款:2022年1-6月，国内贷款1.0万亿元，同比下降27.2%。
自筹资金:2022年1-6月，自筹资金2.7万亿元，同比下降9.7%。
定金及预付款:2022年1-6月，定金及预付款2.5万亿元，同比下降37.9%。
个人按揭贷款:2022年1-6月，个人按揭贷款1.2万亿元，同比下降25.7%。
1-6月，房企到位资金同比下降超25%，降幅比1-5月收窄0.5个百分点。其中，国内贷款比去年同期上升6.1个百分点，国内贷款、存款及预收账款、个人按揭贷款比去年同期下降。
6月份，房企整体资金状况依然紧张，全国土地市场依然低迷。预计7月份房地产供给端的数据还是不太乐观。供给端的痛点主要在房企的融资端。
需求数据有所改善，尤其是在重点城市。随着房地产需求端政策利好持续增加，预计7月各城市房地产销售数据将继续分化复苏。
综合来看，虽然全国楼市整体明显回暖，但回暖势头较弱。近期多地传出“停贷”消息，虽然银行和地方政府都有回应，但都会妥善处理，风险可控。但对市场信心会有一定影响，可能会在一定程度上拖累市场节奏。所以目前的房地产市场还处于磨底阶段，各方面的数据还很难赶上去年同期的水平。
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